A consolidação observada no mercado de FIIs pode ter ganhado recentemente novos protagonistas. Pelo menos três fundos imobiliários negociaram nas últimas semanas a venda do portfólio ou a amortização das cotas – devolução de patrimônio.
Embora a liquidação de fundos não seja exatamente uma novidade em um segmento cada vez mais concentrado, um ponto em comum chama a atenção nas recentes transações: a pequena base de cotistas destes FIIs, tema que ganhou destaque nos últimos meses com a medida provisória (MP) dos fundos exclusivos.
O texto elevava de 50 para 500 o número mínimo de cotistas que um fundo imobiliário deveria contar para oferecer dividendos isentos. Mais tarde, o substitutivo apresentado pelo deputado Pedro Paulo (PSD-RJ) – que ficou conhecido como projeto de lei das “offshores” – reduziu o piso para 300.
Na avaliação de Arthur Losnak, head de FIIs do TC, ainda é cedo para relacionar a possível liquidação de alguns fundos com a nova regra que sequer foi aprovada. O especialista reconhece, porém, que a discussão pode influenciar nos próximos passos das carteiras.
“Eu acho precipitado tomar uma decisão antes de ter a lei escrita”, pondera. “[Mas pode ser] um momento de decisão se a tese [do fundo já] é difícil e agora tem o debate sobre a regulação”, reflete o especialista.
Foi o que sinalizou o FII Inter Títulos Imobiliários (BICR11). Com dificuldades para a expansão do fundo, a gestão anunciou no final do mês passado uma amortização parcial no valor de R$ 18 milhões.
Entre as justificativas para a medida, os gestores citaram a baixa liquidez – volume de negociação – da carteira e a atual base de cotistas.
“O fundo está listado desde dezembro de 2019 e verifica-se um baixo volume de negociações de suas cotas no mercado secundário”, confirma o documento, que inclui o número de investidores também como um desafio para o fundo. “Atualmente possui pouco mais de 500 cotistas”, destacava o texto.
O BICR11 tem hoje precisamente 526 cotistas e o fato relevante sobre a amortização das cotas foi divulgado antes do substitutivo do deputado Pedro Paulo.
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O que explica as recentes transações?
Levantamento recente do InfoMoney com dados do StatusInvest – plataforma de informações financeiras – aponta que dividendos de pelo menos 159 fundos seriam tributados, mesmo com a redução de 500 para 300 cotistas.
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Neste novo recorte, o rendimento do FII Legatus Shoppings (LASC11) se manteria isento com seus atuais 390 investidores. No entanto, a carteira analisa atualmente propostas para a venda das frações dos dois empreendimentos que possui.
O FII tem 49% de participação no Parque Shopping Belém (PA) e 25% do Boulevard Campos (RJ). A venda das frações poderá significar o fim do fundo.
Caio Araújo, analista da Empiricus, também evita relacionar a transação com a mudança na regulação dos fundos imobiliários, mas não descarta que as discussões atuais podem colaborar com a consolidação do mercado.
“Pode acontecer, mas eu não vejo como um efeito perceptível”, pontua. “O movimento (recentes negociações) está mais associado à necessidade de liquidez de alguns gestores, além da oportunidade de fundo maiores adquirirem portfólios menores com desconto”, explica.
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Entrave aos novos segmentos
Com mais de 2,3 milhões de investidores, os fundos imobiliários têm entre seus principais atrativos a distribuição de dividendos isentos de Imposto de Renda.
Mas para garantir a isenção do IR para a pessoa física o fundo precisa cumprir três regras atualmente:
- Cotas devem ser negociadas na Bolsa
- Nenhum investidor pode ter mais de 10% das cotas
- O fundo deve ter mais de 50 cotistas
O texto da MP 1.184/2023 e o substitutivo do deputado Pedro Paulo alteram exatamente a terceira regra, da quantidade de cotistas – previstas na Lei 11.033, de 2004.
Araújo reconhece que, por um lado, a atualização da regra livra a maior parte do mercado da tributação – já que os principais FIIs da Bolsa operam com muito mais investidores. No entanto, ele vê prejuízo para o desenvolvimento de novos segmentos.
“Muitos destes fundos hoje com menos de 50 cotistas são estratégias específicas”, explica. “[Com o aumento do piso de cotistas], eleva a barreira de entrada para essas…
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