Apesar dos fundos de papel e híbridos estarem posicionados em títulos de renda fixa, a classe de ativos não deixa de ter um risco semelhante ou próximo a de um investimento em renda variável. Os casos dos fundos HCTR11, DEVA11, TORD11 e VSLH11 alertam sobre os cuidados que o investidor precisa ter ao montar o portfólio. A primeira lição é avaliar a qualidade dos ativos que compõem o fundo, pois nos últimos meses a remuneração aos cotistas foi comprometida devido à inadimplência de alguns títulos de crédito.
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A situação refletiu na rentabilidade das cotas dos fundos. Segundo dados da Economatica, no acumulado de setembro, os quatro FIIs de papel lideraram as maiores perdas do IFIX, índice que reúne os principais fundos imobiliários do mercado. As cotas do HCTR11 foram as que apresentaram a maior desvalorização ao registrar uma queda de 31,1% no acumulado mensal. A depreciação expressiva reflete a repercussão do comunicado da gestora sobre a redução momentânea no rendimento mensal distribuído aos cotistas, que passou de R$ 0,50 para R$ 0,17, em setembro.
A redução drástica decorre da inadimplência dos ativos referentes ao Grupo Gramado Parks (GPK) que entrou com um pedido de recuperação judicial em abril deste ano. A situação da empresa, dona dos parques Snowland e Acquamotion, atrações turísticas da cidade de Gramado, no Rio Grande do Sul (RS), também impactou o fundo VSLH11 que apresentou a quarta maior queda do IFIX e entregou aos investidores uma remuneração de R$ 0,03 por cota.
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No último relatório publicado pela R Capital Asset Management, responsável pelo fundo imobiliário, referente ao mês de julho, a gestora informou que a receita apurada em regime de caixa dos CRIs é explicada pelo não recebimento de juros das operações inadimplentes, entre eles os CRIs do GPK e do Resort do Lago Park, e pela concessão de carência de pagamento de outras operações, como o CRI Circuito de Compras.
“Do patrimônio líquido total do fundo, 7,6% são operações com pagamentos em dia, 15,1% representam operações com pagamentos em prazo de carência, 9,2% estão inadimplentes em processo de execução de garantias e 49,5% estão inadimplentes aguardando renegociação das partes”, informaram os gestores em documento.
Os cotistas dos fundos TORD11 e DEVA11 também se encontram em uma situação semelhante diante da inadimplência de alguns ativos da carteira de investimentos. O TORD11 está desde março sem distribuir rendimentos aos cotistas devido a ausência de resultados, enquanto a gestão do DEVA11 informou que o fundo sofre com a inadimplência dos CRIs do Grupo Gramado Parks, WAM, Hope e Circuito de Compras.
Segundo Carolina Borges, analista de FIIs da EQI Research, o problema dos fundos se arrasta desde o ano passado e, por essa razão, acumula as maiores baixas do mês de setembro e também do ano. “Há muita incerteza em relação às garantias que envolvem esses títulos, à transparência e à governança dos FIIs, além de todo o custo de oportunidade envolvido nos imbróglios jurídicos que podem se arrastar por muito tempo”, afirma Borges.
A lição para o investidor
Enquanto a solução para os fundos ainda não é definida, os problemas com a inadimplência dos ativos que compõem o portfólio dos FIIs trazem algumas lições ao investidor. Uma delas é avaliar a qualidade da carteira de investimentos, assim como as garantias em caso de um default (calote).
Segundo Kaique Fonseca, economista e sócio da A7 Capital, além da inadimplência, os quatro fundos imobiliários têm outra característica em comum: as carteiras estão posicionadas em operações do segmento de multipropriedade, quando o uso do imóvel é dividido entre vários sócios.
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