O principal Índice de Fundos de Investimentos Imobiliários (IFIX) da Bolsa paulista subiu 15,49% no acumulado de 2023. O indicador saiu dos 2.867,13 pontos no fim de 2022 e terminou o ano passado em 3.311,43 pontos. Para Luis Novaes, analista da Terra Investimentos, a queda da taxa básica de juros da economia, a Selic, explica o bom desempenho desses ativos.
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“Esse movimento de baixa de juros e fechamento da curva futura tornou os fundos imobiliários atrativos mais uma vez, considerando que, de modo geral, seus portfólios devem apresentar valorização e os rendimentos podem ser maiores”, afirma Novaes.
A Selic começou 2024 em 11,75% ao ano. A taxa passou por um forte ciclo de alta, indo de 2% ao ano para 13,75% entre 2021 e 2022. Desde agosto de 2023, o Comitê de Política Monetária do Banco Central (Copom) passou a cortar a taxa em 0,5% nas últimas quarto reuniões, o que deixou a Selic no patamar atual.
Segundo o mais recente boletim Focus, o mercado espera que a taxa básica de juros da economia encerre 2024 em 9% ao ano. Ou seja, a estimava é que os cortes devem continuar, algo que vai beneficiar diretamente os fundos imobiliários.
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Mesmo que os números mostrem um tom positivo, ainda existem investidores que temem a volatilidade do mercado e acabam preferindo comprar imóveis ao invés de aportar nos fundos imobiliários. É justamente isso que Carolina Borges, analista de fundos imobiliários da EQI Research não recomenda fazer.
“Investir via fundos imobiliários traz benefícios como liquidez, maior exposição a setores diferentes da economia e a possibilidade de ter em seu portfólio imóveis de alto padrão”, explica.
Já Angelo Ferraretto, diretor de gestão da Integral Brei, comenta que a volatilidade do mercado também acontece com os imóveis físicos. “Quando os juros sobem, a compra de imóvel financiado fica mais cara, o que diminui a liquidez ou obriga o proprietário a diminuir o valor do imóvel para venda. As pessoas pensam que os imóveis delas não ficam mais baratos, mas se eles quiserem vender, também precisam colocá-lo no valor do mercado, que pode ser menor que o pago inicialmente”, diz Ferraretto.
Para investir em FIIs, o primeiro passo que o investidor deve ter em mente é saber a diferença de cada um deles, como os fundos de papel, logística, lajes corporativas e shoppings. Veja a seguir a expectativa dos analistas para cada um deles.
Fundos imobiliários de papel
Os fundos imobiliários de papel são fundos que buscam ganhar rentabilidade com títulos de dívida, como CRIs e CRAs. Ou seja, eles ganham dinheiro emprestando dinheiro para empresas do setor imobiliário. O juro é o melhor amigo desse segmento.
Por isso, segundo Ferraretto, esse setor pode ser o único que não deve se beneficiar totalmente da queda de juros. “Os fundos imobiliários de papel que possuem títulos de dívidas menos arriscados podem sentir negativamente a queda da Selic, já que eles operam com uma rentabilidade menor sobre a dívida”, diz Ferraretto.
Nesse sentido, o analista da Mirae Asset, Pedro Galdi, afirma que para o investidor fugir dessa armadilha, ele precisa observar quais são os fundos que estão recebíveis mais antigos, visto que somente as novas emissões devem operar com a Selic menor. “A queda da Selic tende a impactar fundos de papel pelo rendimento de novas CRIS emitidas, mas as velhas continuarão com taxa atrativa para os cotistas”, afirma Galdi.
Por outro lado, o diretor de gestão da Integral Brei, traça outro caminho para esse problema. “Os fundos que investem em títulos mais arriscados conseguem manter uma boa rentabilidade mesmo com a queda da Selic. Eles podem ser uma saída”, explica. A única questão para isso, é que o investidor precisa lembrar que quanto…
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