Nas últimas semanas, o fundo imobiliário Tellus Rio Bravo Renda Logística (TRBL11), antigo SDI Rio Bravo Renda Logística (SDIL11), comunicou a venda de dois ativos, localizados no estado do Rio de Janeiro. Segundo Caio Araujo, analista de FIIs da Empiricus Research, a operação representa um ganho de capital bem interessante, o que o incentivou a reavaliar o case.
De acordo com Caio, o fundo, que investe em empreendimentos logísticos e industriais de longo prazo, tem um modelo de gestão diferente do habitual e é gerido pela Rio Bravo em parceria com a Tellus Investimentos (antiga SDI Gestão).
“Em termos quantitativos, o fundo registra um leve potencial de ganho de capital, bem como um carrego elevado para os próximos anos, fundamentado pelo ganho de capital previsto. Já a análise relativa não traz grande atratividade para o TRBL11”, comenta o analista.
Abaixo, você pode conferir um índice com os pontos abordados a respeito do fundo e clicar no que for de seu interesse:
Características do TRBL11
Contando com cinco emissões, o TRBL11 possui cerca de 6,4 milhões de cotas distribuídas em uma base com mais de 63 mil investidores, totalizando um patrimônio líquido (PL) de pouco mais que R$ 612 milhões (valor patrimonial de R$ 95,71 por cota).
Sua liquidez diária gira em torno de R$ 1 milhão, o que traz um maior conforto para montar ou desmontar grandes posições.
Desde o início de suas negociações, em 2012, o TRBL11 apresentou um retorno de 175,60%, contra 119,28% do Ifix e 154,18% do CDI.
Em seu último pagamento de proventos, o fundo distribuiu um valor de R$ 0,72 por cota, o que gera um yield de 8,6% aos preços de hoje.
Além disso, o TRBL11 apresenta uma taxa de vacância física de apenas 0,6%, concentrada no ativo Multimodal Duque de Caxias (RJ) – o indicador deve ser zerado com a conclusão da venda do empreendimento nos próximos meses.
Por fim, o TRBL11 cobra 0,84% ao ano sobre seu valor de mercado como taxa de administração e gestão, ficando bem em linha ou levemente abaixo de seus pares. O fundo não possui taxa de performance, o que, segudo o analista, tira um pouco do alinhamento de interesses entre a gestão e os cotistas, mas não chega a ser um grande problema.
- ONDE INVESTIR EM SETEMBRO – Novo programa do SD Select mostra as principais recomendações em ações, dividendos, FIIs e BDRs.
Portfólio atual do fundo
O portfólio do TRBL11 é composto por cinco imóveis, dois no estado de São Paulo, dois no estado do Rio de Janeiro e um em Minas Gerais, com uma ABL total de 319,4 mil metros quadrados. Os ativos localizados no RJ estão em processo de alienação, que deve ser concluído ainda este semestre.
Ativo | Região | ABL | Participação | Vacância | Tipo de contrato | Locatários |
Multimodal* | RJ | 44.131 m² | 100% | 4% | Típico | BRF, Bracco, IFCO e Infracommerce |
International Business Park* | RJ | 52.040 m2 | 100% | 0% | Atípico | BRF |
One Park | SP | 81.800 m² | 100% | 0% | Típico | Braskem, Sherwin-Williams, Adhex, etc. |
Galpão Guarulhos | SP | 19.680 m² | 100% | 0% | Típico e atípico | Futura Tintas e Alma Viva |
Contagem | MG | 121.749 m2 | 100% | 0% | Atípico | Correios |
Fonte: Empiricus e Rio Bravo
“De início, observamos que o TRBL11 tem 100% de participação em todos os imóveis que possui, o que deixa a gestão livre para tomar qualquer medida no ativo, sem ter que consultar ou aprovar alguma mudança com outros proprietários”, comenta Caio.
Obras de aprimoramento
No final do último ano, o fundo concluiu as obras de modernização no galpão Guarulhos (alteamento do pé direito da área fabril, construção do mezanino, etc.), o que elevou a sua classificação para AAA. Durante a execução do retrofit, a gestão assinou um contrato de locação atípico com a Futura Tintas pelo prazo de 20 anos, trazendo uma maior estabilidade para a sua ocupação.
O analista também conta que foram realizadas obras de aprimoramento no galpão One Park, mas que não alteraram a classificação do imóvel, que já é um triple A: “O ponto de atenção aqui é o término do contrato de locação da Braskem em dezembro deste ano, sendo que ainda não foi acordada a renovação entre o fundo e a locatária”.
Atualmente, a Braskem é responsável por 16% da receita de locação do TRLB11, patamar relevante, segundo o analista.
“Em conversa recente…
Read More: após a venda de dois ativos, é hora de investir no fundo imobiliário?