O financiamento é o caminho de quase 90% dos brasileiros para conquistar a casa própria. Com as reduções consecutivas da Selic (taxa básica de juros), a perspectiva é de aumento na demanda pelo crédito imobiliário em 2024.
Embora a queda não tenha efeito imediato nos juros cobrados pelos bancos, a expectativa é de ajustes até o fim do próximo ano.
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Hoje, a taxa média de financiamento imobiliário nos bancos é 11% ao ano. Quando a Selic estava em 2% ao ano, a média era de 7% ao ano. Mas a decisão sobre o momento de financiar um imóvel vai além da espera do corte de juros. O planejamento inclui a escolha da linha de financiamento mais adequada ao perfil do comprador.
Criado em 1964 para diminuir o déficit habitacional do país -atualmente em mais de 18 milhões de unidades-, o SFH (Sistema Financeiro de Habitação) é o financiamento mais tradicional. As fontes dos recursos para custear o crédito são a caderneta de poupança e o FGTS (Fundo de Garantia por Tempo de Serviço).
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O comprador pode financiar até 80% do valor do imóvel -que não pode ultrapassar R$ 1,5 milhão- com juros limitados a 12% ao ano + TR (Taxa Referencial).
Se for o primeiro imóvel, é possível usar o saldo do FGTS como parte do pagamento. O parcelamento pelo SFH tem prazo máximo de 35 anos, e as prestações não podem ultrapassar 30% da renda mensal do consumidor.
Dentro do SFH está o programa habitacional MCMV (Minha Casa, Minha Vida), voltado para famílias com renda mensal de até R$ 8.000. Nessa opção, o valor do imóvel não pode passar de R$ 350 mil, e a taxa de juros máxima é de 8,15%.
Trabalhadores informais também podem financiar pelo MCMV, desde que comprovem renda por meio de extratos bancários e declaração de Imposto de Renda.
Os contratos e registros dos imóveis financiados pelo Minha Casa, Minha Vida são feitos prioritariamente no nome da mulher. Se ela for “chefe de família”, podem ser firmados mesmo sem a outorga do cônjuge, exigência geral prevista no Código Civil.
Famílias com renda mensal entre R$ 2.000 e R$ 2.640 podem financiar imóveis no valor de R$ 190 mil até R$ 264 mil a depender da cidade onde moram ou trabalham. A taxa de juros máxima nesse caso é de 4,5% ao ano.
Na faixa de renda entre R$ 2.640,01 e R$ 4.400, é possível financiar imóveis no valor de até R$ 264 mil, com juros até 7,66% ao ano.
Quem tem renda de R$ 4.400,01 a R$ 8.000 entra na última faixa do programa federal. Nesse caso, a taxa de juros é de 7,66% para quem tem FGTS e de 8,15% para os não cotistas do fundo. O maior valor possível é de R$ 350 mil.
Para imóveis que custam acima de R$ 1,5 milhão, o financiamento é pelo SFI (Sistema Financeiro Imobiliário). O modelo é gerido por recursos privados, permitindo a livre negociação entre clientes e instituições financeiras. Não há limitação de renda nem de financiamentos.
Pelo SFI, o comprador pode financiar 100% do valor e a aplicação da taxa de juros varia de acordo com condições específicas, como relacionamento com o banco.
Desde agosto de 2021, o saldo do FGTS também pode ser usado para quitar ou amortizar prestações nesse tipo de financiamento, desde que seja a residência do comprador e obedeça alguns requisitos.
O ideal é simular financiamentos em diferentes bancos para chegar à melhor opção, apresentando a proposta de um para o outro.
Pelo site do Banco Central é possível verificar as taxas de juros de financiamento imobiliário para pessoa física de todos os bancos que oferecem o crédito.
Para imóveis que não se enquadram no Minha Casa, Minha Vida, a Caixa, responsável por quase 70% dos financiamentos imobiliários contratados no país, cobra 8,99% ao ano desde agosto de 2023 pelo SBPE (Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo),
Ao simular a negociação é preciso considerar que quanto mais parcelas tiver o contrato, maiores serão os juros e os encargos. A dica é sempre avaliar o CET (Custo Efetivo Total) para entender quanto exatamente será pago pelo financiamento.
É possível ainda financiar diretamente com as construtoras. Em geral, a opção só existe enquanto o imóvel está “na planta” e o prazo para quitar a dívida é menor do que 35 anos.
Comprar um imóvel em construção pode ser uma forma de diluir o pagamento durante o período de obras -que leva, em média, três anos.
Quem opta por financiar direto com a construtora,…
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